Pourquoi 2026 est une bonne année pour investir
Après deux années de turbulences sur le marché immobilier français, je constate depuis mon agence à Mont-de-Marsan que le vent a clairement tourné. Les acquéreurs reviennent, les banques prêtent à nouveau avec des conditions raisonnables, et les prix se sont stabilisés à des niveaux qui offrent de vraies opportunités — surtout dans nos Landes.
Trois signaux me rendent optimiste pour cette année :
Les taux de crédit se sont stabilisés autour de 3,2 à 3,4 % sur 20 ans. On est loin des 1 % d'il y a quelques années, mais c'est un niveau qui permet de monter des projets rentables — et surtout, les banques sont redevenues compétitives entre elles.
Les prix ont corrigé de manière saine. Dans les Landes, on retrouve des biens à des niveaux de prix cohérents avec les rendements locatifs attendus. La surévaluation post-Covid est derrière nous.
Le nouveau statut de bailleur privé introduit par la loi de finances 2026 offre un cadre fiscal attractif pour les investisseurs. J'y reviendrai en détail plus bas.
Il y a quelques mois, j'ai accompagné un couple de trentenaires qui hésitait depuis deux ans. Ils ont finalement acheté un T3 à Mont-de-Marsan pour 95 000 €, qu'ils louent aujourd'hui 550 € par mois. Leur rendement brut dépasse les 6,9 %. Leur seul regret ? Ne pas avoir franchi le pas plus tôt.
Comprendre le marché immobilier en 2026
Une reprise sélective
Le marché immobilier français connaît une reprise, mais elle est sélective. Les volumes de ventes repartent à la hausse, avec une progression attendue de 1,5 à 2 % des prix au niveau national. Mais attention : tous les territoires ne se valent pas.
Dans les Landes, je vois deux dynamiques très différentes :
La côte (Hossegor, Seignosse, Capbreton) : les prix restent élevés, portés par la demande saisonnière et les résidences secondaires. Le rendement locatif classique y est faible (3-4 % brut), mais la location saisonnière peut changer la donne.
L'intérieur des Landes (Mont-de-Marsan, Saint-Sever, Aire-sur-l'Adour) : c'est là que se trouvent les meilleures opportunités en rendement. Des biens entre 80 000 et 200 000 € avec des rendements bruts de 6 à 8 %. Le marché est moins tendu, ce qui laisse de la marge de négociation.
Le Pays Basque : un marché à part
Bayonne et Anglet offrent un bon compromis entre attractivité et accessibilité. Le loyer médian à Bayonne tourne autour de 11 €/m², et la demande locative reste soutenue toute l'année. Pour un premier investissement au Pays Basque, je recommande souvent de regarder du côté de Bayonne Saint-Esprit ou des quartiers en développement d'Anglet.
Les taux de crédit en 2026 : ce qu'il faut savoir
En avril 2026, voici les taux moyens constatés :
Sur 10 ans : 3,03 %
Sur 15 ans : 3,16 %
Sur 20 ans : 3,27 %
Sur 25 ans : 3,41 %
Les meilleurs profils obtiennent des taux sensiblement inférieurs — autour de 2,70 % sur 10 ans et 3,00 % sur 20 ans. La clé, c'est la négociation. Les banques sont en concurrence pour capter les dossiers d'investisseurs, surtout quand le profil est solide.
Mon conseil : ne vous arrêtez jamais à la première proposition. J'ai vu des écarts de 0,3 point entre deux banques pour le même dossier — sur 200 000 € empruntés sur 20 ans, ça représente plus de 7 000 € d'économies sur la durée du prêt.
Les prévisions pour le reste de 2026 tablent sur une stabilité dans un couloir de 3,20 à 3,40 % sur 20 ans. Aucun établissement ne souhaite franchir la barre psychologique des 3,50 %, ce qui bloquerait le marché.
La fiscalité de l'investissement locatif en 2026
Le nouveau statut de bailleur privé
C'est LA grande nouveauté de 2026. Le plan Relance Logement a introduit le statut de bailleur privé, qui remplace et simplifie les anciens dispositifs. Le principe : un amortissement de 80 % de la valeur d'acquisition sur la durée de détention.
Pour en bénéficier, deux options :
Acheter un logement neuf à compter du 1er janvier 2026.
Acheter un logement ancien avec travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien.
Concrètement, pour un investisseur qui achète un bien ancien à 120 000 € avec 40 000 € de travaux, l'assiette amortissable serait de 128 000 € (80 % de 160 000 €). C'est un levier fiscal considérable.
Le LMNP reste pertinent
Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel continue d'offrir un cadre intéressant, notamment en micro-BIC (abattement de 50 % sur les revenus locatifs) ou au réel (déduction des charges et amortissement du mobilier). Pour la location saisonnière sur la côte landaise, c'est souvent le montage que je recommande.
Ce que je dis à mes clients
La fiscalité ne doit jamais être le seul moteur d'un investissement. J'ai vu des clients se lancer dans des montages Pinel qui ne tenaient pas la route une fois l'avantage fiscal épuisé. Un bon investissement doit être rentable avant l'optimisation fiscale. La fiscalité, c'est la cerise sur le gâteau.
Les 5 étapes pour réussir son investissement
1. Définir votre stratégie
Avant même de chercher un bien, posez-vous les bonnes questions : visez-vous le rendement (cash-flow positif mensuel), la plus-value (revente dans 10-15 ans), ou la constitution de patrimoine ? Chaque objectif implique un type de bien et une localisation différents.
2. Faire le point sur votre capacité d'emprunt
Consultez votre banque ou un courtier pour connaître votre enveloppe. En 2026, les règles du HCSF restent en vigueur : taux d'endettement maximum de 35 % et durée de prêt limitée à 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé). Pensez à inclure les frais de notaire dans votre budget — comptez 7 à 8 % dans l'ancien.
3. Choisir le bon emplacement
C'est le facteur numéro un. Je regarde toujours trois choses : la demande locative (le bien se louera-t-il facilement ?), le bassin d'emploi (y a-t-il des entreprises, des écoles, des services ?) et les projets d'aménagement (nouvelles infrastructures, transports, rénovation urbaine).
À Mont-de-Marsan par exemple, le centre-ville et le quartier de la gare offrent une bonne demande locative grâce à la base aérienne, aux administrations et aux étudiants. C'est le type de localisation que je privilégie.
4. Analyser la rentabilité
Ne vous fiez pas au seul rendement brut. Calculez le rendement net en intégrant : taxe foncière, charges de copropriété, assurance PNO, vacance locative (je compte toujours 1 mois par an), frais de gestion si vous déléguez. Un rendement brut de 7 % peut descendre à 4,5-5 % net — et c'est normal.
5. Ne pas négliger l'état du bien
Le DPE est devenu un critère déterminant. Les biens classés F et G ne peuvent plus être loués sans travaux de rénovation énergétique. Mais c'est aussi une opportunité : acheter une passoire thermique avec décote, rénover, et bénéficier du nouveau statut de bailleur privé. J'ai un client qui a acheté un F5 classé F à Saint-Sever pour 75 000 €, investi 35 000 € en rénovation (isolation, fenêtres, chaudière), et qui loue aujourd'hui 650 €/mois avec un DPE passé à C. Rendement brut : 7 %. Et il bénéficie de l'amortissement fiscal en plus.
Les pièges à éviter
En 10 ans d'accompagnement d'investisseurs, j'ai identifié les erreurs qui reviennent le plus souvent :
Acheter trop cher par coup de cœur. L'investissement locatif n'est pas un achat coup de cœur. Les chiffres doivent parler avant l'émotion. Si le rendement ne tient pas, passez votre chemin.
Sous-estimer les travaux. Ajoutez toujours 15-20 % de marge à vos devis. Les surprises arrivent systématiquement — j'en vois chaque semaine.
Ignorer la demande locative réelle. Un bien magnifique dans un village sans services ni transports sera difficile à louer. Vérifiez sur les sites d'annonces combien de biens similaires sont déjà en location dans le secteur.
Ne pas provisionner pour les imprévus. Chaudière qui lâche, dégât des eaux, vacance locative prolongée — prévoyez une trésorerie de sécurité de 3 à 6 mois de loyer.
Se lancer seul sans accompagnement. Un bon agent immobilier connaît le marché local, les vrais prix, les quartiers porteurs et les biens à éviter. C'est un investissement qui se rentabilise vite.
Faut-il investir dans les Landes ou au Pays Basque ?
Je suis évidemment partiale — mais les chiffres parlent d'eux-mêmes.
Les Landes intérieures offrent les meilleurs rendements locatifs du Sud-Ouest. Des villes comme Mont-de-Marsan, avec un prix médian autour de 1 200-1 500 €/m², permettent d'acheter des biens rentables sans mobiliser des budgets énormes. La demande locative est portée par les militaires (base aérienne), les fonctionnaires et les étudiants.
Le Pays Basque séduit par son attractivité et la valorisation patrimoniale. Les prix sont plus élevés (2 500 à 4 000 €/m² selon les communes), mais la plus-value à moyen terme est quasi certaine sur des villes comme Bayonne ou Anglet. Le rendement locatif y est plus modeste (3-5 % brut) mais compensé par l'appréciation du capital.
Mon conseil ? Adaptez votre choix à votre stratégie. Si vous cherchez du cash-flow immédiat, visez les Landes intérieures. Si vous construisez un patrimoine sur 15-20 ans, le Pays Basque est un excellent choix. Et pour les aides au financement, renseignez-vous auprès de l'ANIL qui recense tous les dispositifs disponibles.